คนไทยซื้อบ้านไม่ผ่าน พุ่ง 80%โจทย์ยาก “บ้านใหม่” ปีละแสนหลัง เมื่อคนรายได้ไม่ถึง 3 หมื่นกู้ยากขึ้น

สดจากเวทีเสวนากรุงเทพจตุรทิศ Property เจอหนี้: 10 ปี อสังหาฯ ไทย กลับไปไม่เหมือนเดิม... ซึ่งจัดโดย Prop2morrow แพลตฟอร์มด้านอสังหาริมทรัพย์ ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เผยถึงชุดข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัย 10 ปีย้อนหลังของประเทศไทย และมุมมองความท้าทายของตลาดในอนาคตว่า ตั้งแต่ REIC ริเริ่มจัดเก็บข้อมูลที่อยู่อาศัยคนไทยทั้งประเทศเป็นระยะเวลาเกือบ 30 ปี พบความเปลี่ยนแปลงของวัฏจักรอสังหาฯ ที่สะท้อนสภาพความเป็นอยู่คนไทยและภาวะเศรษฐกิจไทยแต่ละช่วงมากมาย

โดยช่วงก่อนเกิดวิกฤติฟองสบู่แตก (ก่อนปี 2540) อสังหาฯ ไทยอยู่ในยุครุ่งเรือง มีบ้านและคอนโดมิเนียมเปิดใหม่เฉลี่ยต่อปีสูงถึง 1.5-1.7 แสนหน่วย ก่อนวิกฤติต้มยำกุ้งปี 2540 ทำให้ตลาดชะลอตัวอย่างรุนแรง จำนวนที่อยู่อาศัยถูกพัฒนาสอดคล้องกับดีมานด์ความต้องการคนไทย ด้วยยอดจดทะเบียนต่อปีราว 3-4 หมื่นหน่วยเท่านั้น

ก่อนค่อยขยายตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องตามการขยายตัวของเมืองและการลงทุนใหม่ ก่อนปี 2554 ยอดจดทะเบียนบ้านใหม่ของไทยกลับมาอยู่ในระดับสูง 1.06 แสนหน่วย และชะลอตัวอีกครั้งช่วงวิกฤติน้ำท่วมใหญ่ เหลือไม่ถึง 8.2 หมื่นหน่วยต่อปี

10ปีย้อนหลัง ความต้องการไม่เปลี่ยน แต่มูลค่าบ้านแพงขึ้น 

อย่างไรก็ดี หากพิจารณาแค่ 10 ปีย้อนหลัง (ปี 2557-2567) บ้านจดทะเบียนใหม่ทั่วประเทศเฉลี่ยต่อปีกลับมายืนที่ระดับสูง 1.3-1.4 แสนหน่วย ซึ่งเป็นจำนวนที่เยอะ มีเพียงหลุมดำที่จำนวนหดตัวลงไปบ้าง ท่ามกลางคนไทยเจอทั้งสภาพเศรษฐกิจที่ซบเซา, การแพร่ระบาดของโควิด-19 และกฎเหล็ก ธปท. กำกับการปล่อยสินเชื่อด้วยมาตรการ LTV (เพดานสินเชื่อตามมูลค่าบ้าน)

ดร.วิชัย ยังระบุว่า หากประเมินจากข้อมูลย้อนหลังในแต่ละยุค แต่ละวิกฤติเศรษฐกิจ มีผลโดยตรงต่อสภาพความเป็นอยู่ของอสังหาฯ ไทย ทั้งการขายและการก่อสร้าง สะท้อนจากช่วงวิกฤติต้มยำกุ้งปี 2540 ยอดสินเชื่อบ้านหดตัวมาอยู่ที่ระดับ 4 หมื่นล้านบาทเท่านั้น ก่อนตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติเข้ามาเปลี่ยนแปลง ทำให้ตลาดอสังหาฯ ไทยคึกคัก มีเรื่องการซื้ออสังหาฯ เพื่อลงทุนปล่อยเช่า ทำให้ปี 2561 สินเชื่อบ้านมูลค่าโตพุ่งมาอยู่ที่ระดับแสนล้านบาท

ท่ามกลางในแง่จำนวนของแต่ละปีไม่ได้เปลี่ยนแปลงมากนัก แต่ในแง่มูลค่าเพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัว ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จาก 4.3 แสนล้านบาท เป็น 6.3 แสนล้านบาท สะท้อนยอดพัฒนาและจำนวนยอดขายในแต่ละปีไม่ได้เปลี่ยนแปลงมากนัก แต่มูลค่าบ้านที่แพงขึ้นเรื่อยๆ ทำให้มูลค่าตลาดรวมเติบโตอย่างก้าวกระโดด